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Servizi » Valutazioni immobiliari

In un mercato immobiliare in notevole espansione, dove le transazioni sono un dato importante per l’economia del paese, l’attività di “valutazione, analisi e conformità” si conferma come nodo fondamentale per la determinazione del rating legato all’acquisto o vendita immobiliare e della valutazione immobiliare.
Le valutazioni immobiliari sono fondamentali per creare trasparenza nel settore del Real Estate in particolare per attirare investitori siano essi nazionali che internazionali; una valutazione corretta prevede un investimento corretto ed una eventuale esposizione creditizia del Loan To Value certa.
Il Codice delle Valutazioni Immobiliari, al Capitolo 9, sconsiglia e scoraggia l’applicazione dei procedimenti empirici di stima perché sostiene non abbiano un contatto diretto con il mercato e le sue informazioni non hanno, a monte, un procedimento scientifico. 
L’accordo di Basilea 2 sancisce che i contenuti del Rapporto di Valutazione Immobiliare devono essere dimostrabili e verificabili da terzi nonché devono presentare criteri di uniformità e non essere in disaccordo con quanto desunto dagli standard valutativi internazionali.
Ad oggi in Italia è avviato un percorso informativo che riguarda la divulgazione di un procedimento di stima immobiliare, il Market Comparison Approach (MCA o SCA); tale procedimento stabilisce che il valore di un bene immobile deve essere determinato dopo un’attenta analisi e comparazione tra lo stesso ed altri immobili detti comparabili. Il raffronto delle caratteristiche tecnico-economiche del soggetto e dei comparabili porta in primo luogo alla applicazione degli aggiustamenti ed in secondo alla costituzione dei prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari.
 
I rapporti di valutazioni immobiliari, per le attività di appraising e counseling, vengono redatte secondo i seguenti procedimenti:
  • Market Comparison Approach (MCA o SCA)
  • Sistema di stima
  • Sistema di ripartizione
  • Modelli di regressione e Mass Appraisal
  • Procedimento monoparametrico
  • Direct capitalization
  • Capitalizzazione finanziaria
  • Gross rent Multiplier
  • Yield capitalization
  • Discounted cash flow analysis (DCFA)
  • Highest and best use (HBU)
  • Metodo del costo di (ri)costruzione

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Market Comparison Approach (MCA o SCA)
Il MCA o SCA è un procedimento di stima del prezzo di mercato o del reddito di un immobile che si svolge attraverso il confronto tra il bene oggetto di stima e un insieme di beni di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il metodo del confronto di mercato si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili.
Sistema di stima
Il sistema di stima si basa su un sistema di equazioni lineari relative ai confronti tra l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili secondo le caratteristiche possedute. Il sistema di stima mette in eguaglianza le caratteristiche qualitative (Hedonic Price) dei comparabili con le caratteristiche del soggetto di stima in un sistema matriciale; la soluzione del sistema di stima può essere ricavata dalla tecnica dell’inversa generalizzata di Moore-Penrose. Il metodo del sistema di stima, riconosciuto dagli standard, ha come scopo l’individuazione del prezzo marginale delle caratteristiche qualitative.
Sistema di ripartizione
La metodologia estimativa propone un sistema volto alla ripartizione del prezzo di mercato tra le caratteristiche degli immobili. Il sistema di ripartizione considera il prezzo di mercato come somma tra i prodotti di ciascuna caratteristica per il relativo prezzo medio. (Prof. Marco Simonotti - FRICS - Manuale delle stime immobiliari)
Modelli di regressione
Nei modelli di tipo statistico-matematico, la valutazione intende dimensionare le relazioni di tipo causa-effetto tra un insieme di variabili esplicative e la variabile spiegata.
La stima degli immobili su larga scala (mass appraisal) riguarda il processo di valutazione di un insieme di immobili, svolto utilizzando dati immobiliari comuni, metodologie estimative standard e test di verifica dei risultati. La stima riguarda ogni singolo immobile dell’insieme, immobile per immobile. Le finalità del mass appraisal sono molteplici e legate in particolare alle stime per le negoziazioni e le rinegoziazioni di mutui, per le rivalutazioni periodiche di asset immobiliari, per fini fiscali, per interventi di rinnovo urbano, per il monitoraggio, etc.
I metodi di mass appraisal mirano a fornire valutazioni immobiliari affidabili, immediatamente disponibili e a buon mercato, nonché una misura del rischio di investimento.
Stima monoparametrica
Il procedimento di stima monoparametrica si basa sull’impiego di un unico parametro di confronto tecnico ed economico. Con il procedimento monoparametrico si utilizza il prezzo medio come la proxy (intesa come delegata a lavorare per procura) di tutte le altre caratteristiche immobiliari moltiplicato per la superficie commerciale.
Direct capitalization
La capitalizzazione diretta calcola il valore di mercato di qualsiasi immobile dividendo in modo diretto il reddito annuo dell’immobile per un saggio di capitalizzazione.
Capitalizzazione finanziaria
Il procedimento di capitalizzazione finanziaria applica il calcolo finanziario alla serie dei redditi annuali e del valore di rivendita al termine del periodo di disponibilità dell’immobile da stimare (Circolare ABI).
Gross Rent Multiplier
Il metodo del Gross Rent Multiplier (GRM) calcola il valore di mercato di qualsiasi immobile moltiplicando il reddito annuo dell’immobile per un fattore; detto fattore misura il tempo di ritorno dell’investimento immobiliare espresso in anni.
Yield capitalization
La yield capitalization prende in considerazione la produzione di un reddito immobiliare, annuale posticipato limitato e immediato, per un orizzonte temporale definito convertendo gli stessi nel valore presente con una procedura di sconto finanziario.
Discounted cash flow analysis (DCFA)
Il metodo del flusso di cassa scontato DCFA considera la serie dei costi e dei ricavi dal momento dell’acquisto al momento della rivendita dell’immobile da valutare prevedendo un valore di mercato finale. Questo metodo mira a simulare un completo ciclo dell’investimento immobiliare, dal momento dell’acquisto iniziale a quello della rivendita finale, quando si può determinare un capital gain. (Prof. Marco Simonotti -FRICS- Metodi di stima immobiliare)
Highest and best use (HBU)
Il miglior uso e più conveniente del bene è un concetto di valutazione immobiliare. L’HBU afferma che il valore di una proprietà è direttamente connesso con l’uso di tale bene; il più alto e migliore uso, seguendo la teoria frequenzistica e probabilistica, è l’uso ragionevolmente probabile che produce il più alto valore della proprietà. L’HBU può essere rappresentato o meno dall’uso corrente della proprietà, infatti tra i vari valori immobiliari si prende quello che presenta il valore più alto.
Per essere considerato è necessario che vengano soddisfatti alcuni requisiti e quindi che sia: giuridicamente ammissibile, fisicamente possibile, finanziariamente fattibile e massimamente produttivo.
Metodo del costo (cost approach) 
Il metodo del costo è un procedimento di stima mirato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell’opera o della costruzione, eventualmente deprezzato. È detto anche metodo del costo di riproduzione (o ricostruzione) deprezzato.

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