Dal 1° gennaio 2014 è entrato in vigore il nuovo regime di tassazione applicabile agli atti, a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari (trasferimenti immobiliari). Le modifiche normative intervengono dunque sulla tassazione applicabile agli atti con i quali si trasferiscono, a titolo oneroso, la proprietà e i diritti reali di godimento sugli immobili.

L’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2 del 21 febbraio 2014, ha diramato le prime istruzioni operative.

Il primo intervento normativo sul nuovo regime di tassazione sui trasferimenti immobiliari riguarda l’imposta di registro.

Oggetto dell’imposta di registro sono gli atti che, per legge o volontariamente, vengono sottoposti a registrazione presso i pubblici registri.
La misura dell’imposta varia a seconda la natura e la tipologia dell’atto sottoposto a registrazione e può essere fissa o proporzionale (in base alle aliquote stabilite dalla legge).
La modifica normativa interviene sulle aliquote, che rappresentano la misura dell’imposta calcolata secondo il metodo proporzionale.

Dal 2014 le aliquote sono soltanto tre:

- 9 per cento: per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili; per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento;
- 2 per cento: nel caso di trasferimenti che hanno ad oggetto case di abitazione, escluse le abitazioni accatastate con i codici A1, A8 e A9;
- 12 per cento: nel caso di trasferimenti che hanno ad oggetto terreni agricoli e relative pertinenze, a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli.

È previsto inoltre che l’imposta non può, in ogni caso, essere inferiore a 1.000 euro.

Il secondo intervento normativo riguarda le imposte: di bollo, ipotecaria e catastale.

Gli atti sottoposti ad imposta di registro e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso i registri immobiliari e presso il catasto, per espressa previsione di legge, sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Gli stessi atti e formalità sono soltanto soggetti ad imposta ipotecaria ed imposta catastale nella misura fissa di 50 euro.

Esempio: si trasferisce a titolo oneroso un fabbricato, abitazione accatastata in categoria A2, che non usufruisce delle agevolazioni “prima casa”; il valore del fabbricato è di euro 10.000. Il trattamento fiscale cui sottoporre l’atto traslativo sarà il seguente:

- imposta di registro: 9% sul valore del fabbricato (es. 10.000 x 9% = 900,00 → imposta minima 1.000 euro);
- imposta ipotecaria: 50 euro;
- imposta catastale: 50 euro;

TOTALE IMPOSTE: 1.100 euro.

Con la tabella sottostante vogliamo mettere a confronto la tassazione vigente fino al 2013 e il nuovo regime impositivo e fare così alcune considerazioni.

Come mostra chiaramente la tabella, il nuovo regime impositivo ha diminuito la tassazione sugli atti che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà o di diritti reali sul fabbricato costituente “prima casa” o abitazione principale per l’acquirente.
Invece, aumenta la tassazione su tutti gli altri atti.

Abbiamo parlato di agevolazione “prima casa”. Vediamo in cosa consiste.

Le condizioni affinché un immobile venga considerato “prima casa” ai fini della tassazione degli atti traslativi della proprietà e dei diritti reali di godimento sono le seguenti:

a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge e aver usufruito delle agevolazioni prima casa.

Per approfondire scarica la “Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 21.02.2014 n. 2/E”.