Il giorno 1° gennaio 2014 è entrato in vigore il nuovo regime di tassazione dei trasferimenti immobiliari, applicabile agli atti, a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari.

Nell’articolo pubblicato la settimana scorsa “Tassazione dei trasferimenti immobiliari: il nuovo regime dal 2014 (parte 1)” abbiamo illustrato le principali novità in materia.

Oggi, proseguiamo la trattazione ed affrontiamo più nel dettaglio alcune ipotesi particolari che potrebbero presentarsi nella realtà di ogni giorno.

La permuta

Il contratto di permuta è definito dall’art. 1552 del codice civile, come quel contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro. Tipico esempio con riferimento alle proprietà immobiliari è il caso in cui un soggetto, proprietario di un terreno, cede il terreno ad un costruttore il quale intende utilizzarlo per la edificazione di appartamenti. Il costruttore, anziché pagare l’acquisto del terreno con moneta, si impegna a cedere al venditore uno o più appartamenti una volta ultimati.

Per la determinazione delle imposte, bisogna prima di tutto calcolare la base imponibile su cui applicare l’aliquota impositiva.

Ai sensi dell’art. 43 comma 1 lettera b) del Testo Unico sull’Imposta di Registro, la base imponibile è costituita dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta. Quindi, concretamente, bisogna calcolare il valore dei beni oggetto della permuta(nell’esempio terreno e appartamenti) e calcolare poi la relativa imposta. A questo punto si può individuare il bene che dà luogo all’applicazione dell’imposta più elevata.
Ora, per quanto attiene all’imposta di registro, basta semplicemente applicare l’aliquota specifica (12%, 9% o 2% se trattasi di prima casa) al valore del bene come sopra individuato.
Con riferimento, invece, alle imposte ipotecaria e catastale, queste sono dovute una sola volta, nella misura fissa di euro 50 ciascuna, e non più in misura proporzionale.
Non sono inoltre dovuti: imposta di bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali.

Agevolazione prima casa

A decorrere dal 1° gennaio 2014, l’applicabilità dell’aliquota ridotta del 2% dell’imposta di registro, per la fruizione delle agevolazioni prima casa, è vincolata alla categoria catastale dell’immobile oggetto del trasferimento.

Le categorie catastali ammesse al beneficio sono:

- abitazioni di tipo civile A/2;
- abitazioni di tipo economico A/3;
- abitazioni di tipo popolare A/4;
- abitazioni di tipo ultrapopolare A/5;
- abitazioni di tipo rurale A/6;
- abitazioni in villini A/7;
- abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi A/11.

Restano quindi escluse dall’agevolazione prima casa le seguenti categorie catastali:

- abitazioni di tipo signorile A/1;
- abitazioni in ville A/8;
- castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico A/9;
- abitazioni riservate ad uffici e studi privati A/10.

Le agevolazioni prima casa si possono fruire anche nelle seguenti due ipotesi:

a) trasferimento di immobile in corso di costruzione, purchè l’immobile finito sia accatastabile nelle categorie catastali ammesse all’agevolazione;
b) acquisto contemporaneo di immobili contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, purchè l’immobile risultante dalla riunione sia accatastabile nelle categorie catastali ammesse all’agevolazione.

Il trasferimento di immobile che può fruire dell’agevolazione prima casa scontano una imposta di registro nella misura del 2%, ed imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Agevolazione prima casa in sede di successione e donazione

A differenza di quanto illustrato in precedenza, se l’acquisto dell’immobile – su cui si può beneficiare delle agevolazioni prima casa – avviene in sede di successione ereditaria o donazione, allora le imposte ipotecaria e catastale saranno applicate nella misura di euro 200 ciascuna.
Inoltre, restano dovuti: imposta di bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali.

Cessione di fabbricati abitativi esenti da Iva

Sulla cessione di fabbricati ad uso abitativo effettuate dalle imprese costruttrici entro cinque anni dalla ultimazione dei lavori, non si applica l’Iva in virtù di quanto disposto dall’art. 10, comma 1, n. 8bis del DPR 633/72. Di conseguenza, per il principio della alternatività Iva-Registro, su queste cessioni si applica l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9% (o 2% se trattasi di prima casa). In ogni caso l’imposta non può essere inferiore a mille euro.
Inoltre, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 50 ciascuna.

Cessione di fabbricati strumentali soggetti ad Iva

Diverso il caso in cui la cessione riguardi fabbricati strumentali, fabbricati cioè che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. In tale ipotesi la cessione è soggetta ad Iva nella misura del 22% (o 10% nel caso di agevolazione). Inoltre, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa pari ad euro 200.
Sono dovute anche le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale: 3% imposta ipotecaria; 1% imposta catastale.